POLICY OBSERBATIONS
一、地产政策频出，扭转悲观预期
上一期周报我们建议投资者关注国内政策落地节奏，本周已见重磅政策频发。
据财联社11月20日电，11月17日的金融机构座谈会强调要一视同仁满足不同所有制房企在各融资渠道的合理需求。
有相关人士表示，会议提出了“三个不低于(各家银行自身房地产贷款增速不低于银行行业平均房地产贷款增速，对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速，对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速)”，从融资上支持房地产企业。
方正证券认为，融资端从去年的“三箭齐发”到今年的“三个不低于”，体现了政策的延续性，大幅优化民营房企的融资环境，头部优质民营房企明显受益。
11月23日，深圳调降二套住房首付比例，优化普通住房认定标准。
根据相关部门信息，自11月23日起，深圳调整二套住房最低首付款比例：二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的普通住房70%、非普通住房80%统一调整为40%，降低了二套住房购房门槛，更好满足改善需求。
同时，深圳市住建局发布调整享受优惠政策普通住房认定标准的通告，将享受优惠政策的普通住房标准调整为：住宅小区建筑容积率1.0及以上，且单套住房套内建筑面积小于等于120平方米或者单套住房建筑面积小于等于144平方米。该项调整扩大享受优惠政策普通住房的范围，降低增值税，有助于改善房产流通。
方正证券认为政策强度不断积累下，2024年将成为地产企稳之年。方正证券列举了今年下半年以来需求侧、供给侧以及融资侧的多项举措：
图表1、2023年下半年以来的多项地产相关举措
资料来源：方正证券研究所
综合看，今年下半年频繁出台各项政策，强度逐步累计，力度接近2014 年，由于行业已处于阶段性底部，政策对楼市量变到质变的积极影响效果可期，2024年有望成为房地产行业的企稳之年。
图表2、克而瑞70城商品住宅成交面积-7日平滑（单位：万方）
资料来源：克而瑞，东方证券研究所，统计时间截至2023.11.12。
二、市场展望
临近岁末，主流机构开始陆续公布2024年年度宏观及策略展望。
中信建投研究所近日发表了题为“共识与分歧”的2024年宏观政策与经济形势展望报告。在报告中，中信建投研究所分析了当下对2024年市场的一些共识与分歧点，并指出未来可能存在的机会及风险点。
在内外共识上，外部共识是：
1）美国将在一段时间内维持高利率水平；
2）贸易脱钩与制裁风险犹存；
3）2024年全球大选年，存在地缘政治风险加剧的可能。
国内共识是：
1）全力稳增长；
2）适度宽松的货币政策和积极的财政政策；
3）物价和通胀水平略有回升，但整体可控；
4）出口以结构性亮点为主，整体承压；
5）基建投资带动经济增长。
在分歧和预期差方面，首先，市场对美联储降息时点一直有较大分歧，而中信建投研究所认为降息时点可能晚于预期。其结论主要基于11月10日，联储主席鲍威尔表示：“如果合适，美联储将毫不犹豫加息”，为降息周期到来的时点带来不确定性。
其次，考虑到基建与城中村改造都需要增量资金供给，财政政策的力度可能超出市场预期。根据相关部门信息，自住建部城中村改造信息系统投入运行两个月以来，已入库城中村改造项目162个，在社会资本参与度未明显提升的背景下，相当部分改造项目的资金依靠财政支持，资金重头戏预计依旧以财政为主。
最后，美国的贸易封锁对中国的负面冲击可能低于预期。中美贸易摩擦以来，美国对中国的进口需求持续偏弱，2023年，中国在美国进口的份额自疫情后首次下降。尽管如此，中国在全球的贸易份额却基本稳定，原因包括：一带一路、以俄罗斯为代表的第三方需求承接、产业升级带来的产品竞争力提高等。中国通过出口多元化实现了有效对冲，美国对中国的贸易封锁产生的负面冲击低于预期。
中信建投研究所在文末总结了对2024年的整体展望。货币政策方面，有望保持边际宽松，仍有较大的降准降息概率；财政政策方面，打破常规、方向明确，有较大概率提高赤字及地方政府专项债新增额度。产业政策积极有为，结构升级、重点突出、更加聚焦。此外，在资本市场建设、地方化债、房地产等方面也有较多的政策预期。
图表3、政策展望汇总
资料来源：中信建投研究所
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